Villamos biztonsági felülvizsgálat

Mi az a kötelező villamos biztonsági felülvizsgálat?

Az ingatlanok elektromos rendszerének rendkívül részletes műszeres és szemrevételezéses ellenőrzése. A felülvizsgálatot különleges erősáramú villamos szakvizsgával rendelkező szakember végezheti, aki joghatással bíró minősítő okiratot állít ki. A felülvizsgálat után a jegyzőkönyv részletesen felsorolja a feltárt hibákat.

Hallhattad az "érintésvédelmi szabványossági felülvizsgálat" és az "erősáramú berendezések felülvizsgálata" megnevezéseket is, melyek 2020. július 31-én összevonásra kerültek, és a vizsgálat megnevezése már egységesen "villamos biztonsági felülvizsgálat"!

Lakáselosztó vizsgálata szemrevételezéssel.

Egy ingatlan vásárlásakor, bérbevételekor a legtöbben látják, hogy szép-e a festés, a burkolatok és a konyha rendben vannak-e, a fürdőszoba nincs-e nagyon lepusztulva. Vevőként azonnal el tudsz kezdeni gondolkodni, hogy a nyílászárókat ki akarod-e cseréltetni, felszeded-e a parkettát, vagy éppen kicserélteted-e a lámpákat, kapcsolókat, konnektorokat.

De mi a helyzet az elektromos rendszerrel? A falban nem látható a vezetékek kötése és állapota, a lakáselosztóról (amiben a kismegszakítók [biztosítékok] vannak) laikusként nem egyszerű megállapítani az elavultságát, pláne a hibáit vagy hiányosságait. A dugaszoló aljzatok paraméterei műszeres mérés nélkül ismeretlenek maradnak. Egy villanyszerelő felmérheti az állapotot, megbonthatja a burkolatokat, és szemrevételezéssel megállapíthatja, hogy a rendszer körülbelül milyen állapotban van, de komolyabb méréseket már nem tud végezni.

Megégett alumínium vezetékek évekkel korábbi ideiglenes javítása.

Sajnos sok eladó és ingatlanközvetítő hallani sem akar a felülvizsgálatról annak ellenére, hogy a legtöbb lakóingatlan elektromos berendezése rendkívül rossz állapotban van, mert így már nem lehet a vásárlót megtéveszteni. A régi ingatlanok karbantartásának és felújításának teljes hiánya mellett sok az újabb ingatlanban is a potenciálisan veszélyes hiba a hanyag kivitelezés miatt. A hibákat gyarapítják a barkácsolt, házilag szakszerűtlenül végzett átalakítások.

A probléma súlyos, hiszen egy csúnya burkolás vagy foltos festés nem okozhat balesetet. Egy csőtörés is „csak” eláztatja a lakásodat, ami idővel kiszárad. Egy elektromos hiba miatt viszont porig is éghet az ingatlanod, rosszabb esetben feszültség alá kerülhet a hűtőszekrényed burkolata, amitől akár halálos áramütést is szenvedhet valamelyik szeretted!

A tűzoltók és a mentők ingyen jönnek ki, de inkább hagyjuk őket pihenni!

Itt már minden égett, szóval festőre is szükség volt.

Baleset esetén az ingatlan üzemeltetője a felelős, komolyabb baleset esetén neki kell a bíróság elé állnia. Éppen az ilyen események megelőzése a villamos biztonsági felülvizsgáló szakember feladata!

A villamos biztonsági felülvizsgálatok során rengeteg ingatlanról derül ki, hogy valódi időzített bomba!

Mi haszna van a felülvizsgálatnak?

A felülvizsgálat kimutatja, hogy az elektromos rendszer, berendezés vagy szerkezet teljesíti-e a vonatkozó szabványokban előírt műszaki kritériumokat. Erre azért van szükség, hogy az esetleg hibás berendezés által okozott áramütést vagy tűzesetet megelőzhessük. A statisztikák szerint a legtöbb lakástüzet elektromos hiba okozza!

Eladó ingatlanok esetében a hibák kijavítása nem kötelessége az eladónak. A vevőt a minősítő irat átadásával tájékoztatja az ingatlan villamos berendezésének állapotáról, így a rendszer esetleges hibájából adódó balesetért már a vásárló lesz a felelős.

Ingatlan vásárlójaként a vevő pontos jelentést kap kap az elektromos rendszer állapotáról, így tisztában lesz az esetleges veszélyekkel is.

A saját lakásában lakó ingatlantulajdonos is kötelezve van a felülvizsgálatra, amit egy elektromos hiba miatti káreseménykor a biztosító már kérni is fog. A biztosítási kötvényben szereplő "kármegelőzési kötelezettség" a hivatkozási alapuk, erre hivatkozva nem fogják kifizetni a kárt a minősítő irat hiányában!

Munkahelynek minősülő ingatlanban és bérbe adott lakóingatlanban egyaránt kötelező a feltárt hibák kijavíttatása villanyszerelő szakemberrel.

Kötelező a felülvizsgálat?

Igen, kötelező. Kormányrendelet és Nemzetgazdasági Minisztériumi rendeletek írják elő a felülvizsgálatok gyakoriságát. Egyedül egy kivétel van a lakóingatlanok esetében, amikor a tulajdonos mentesül a felülvizsgálati kötelezettség alól, de az ehhez szükséges feltételeknek a régebbi ingatlanok csak nagyon ritkán felelnek meg, és nem vonatkozik az eladásra, bérbeadásra és munkahelyek esetére.

Életveszélyes dugalj, melyről a hűtőszekrény üzemelt. A védővezető (földelés)
hiányzik, a hűtő meghibásodása esetén halálos áramütést is okozhat!

Lentebb meg fogod találni a pontos hivatkozást a rendeletre, ha kiválasztod a számodra szükséges felülvizsgálatot.

„Az ügyvédem szerint nem kötelező…”

De, tulajdonosváltáskor kivétel nélkül minden esetben kötelező, és perbe is foghatnak, ha nélküle adod el a lakásodat! Az ingatlanok villamos biztonsági felülvizsgálatát a 40/2017. (XII. 4.) Nemzetgazdasági Minisztériumi rendelet írja elő, mely 2024. január 29-től módosult.

A módosítás előtt a rendelet úgy fogalmazott, hogy a felülvizsgálat elhagyható abban az esetben, amikor az ingatlanban áram-védőkapcsoló üzemel, és a betáplálás nem haladja meg fázisonként a 32 Ampert. Ez már nem él, az ügyvédek viszont sokszor még erre emlékeznek! Ez ne tévesszen meg téged, hiszen a törvény nem tudása nem mentesít a felelősség alól, a felelősség pedig eladóként vagy üzemeltetőként a tiéd (az ügyvédedet nem terheli felelősség)!

A jelenleg hatályos rendeletből ezt a logikátlan kiskaput törölte a jogalkotó, amiről sok ügyvéd és ingatlanközvetítő nem tud, vagy éppen nem akar tudni és hallani (pedig az Üttv. 42. § (6) bek. értelmében az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylettel kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról).

A módosítás után a villamos biztonsági felülvizsgálat a lakóingatlanokban a következő kettő esetben hagyható el:

1.: Hogyha van 6 évnél nem régebbi minősítő irat, és az irat kiállítása óta nem történt az elektromos rendszeren átalakítás, felújítás, javítás, módosítás vagy különleges esemény, baleset.

2.: Lakóingatlanban lévő nem eladó, nem bérlakás és nem munkahely esetében, amikor a tulajdonos lakik a lakásban, és üzemel áram-védőkapcsoló, és a betáplálás nem haladja meg fázisonként a 32 Ampert.

„Beíratom, hogy a ház felújítást igényel, és akkor nem kell semmilyen vizsgálat!”

Ez tévedés még abban az esetben is, ha az ügyvéddel ezt az adás-vételi szerződésbe foglaltatod. A rendelet nem tesz különbséget felújítandó, lakható vagy bontandó épület esetében. Ugyanakkor lehetőséged van egy egyszerűsített villamos biztonsági felülvizsgálatot kérni ilyen esetben, melyről lejjebb olvashatsz!

Szakszerűtlenül bekötött fürdőszobai dugalj, a kötés
el is olvadt. Szerencsére nem kapott lángra semmi.

Mit ír az ingatlanos ügyekre szakosodott ügyvéd? Ide kattintva elolvashatod!
Mit mond az ingatlanközvetítő? Ide kattintva megnézheted a videót!
Mit mond egy másik villamos biztonsági felülvizsgáló? A videót itt találod!

Ki kéri vagy ellenőrzi a minősítő irat meglétét?

A kiadott ingatlan bérlője
Bérbeadáskor érdemes a minősítő irat egy példányát a bérlőnek átadni, így a bérlő nyugodt lehet az elektromos rendszer állapotával kapcsolatban, a tulajdonos pedig védve van egy esetleges balesetkor, nem terheli őt felelősség. Sokan házilag barkácsolnak a villamos berendezésen, ami természetesen albérletben is előfordulhat, de a minősítő irat a tulajdonost megvédi, hiszen ő megfelelő állapotban adta át az ingatlant.

Az eladó ingatlan vásárlója
A vásárlót kötelező tájékoztatni a villamos berendezés állapotáról, ami elsősorban az eladót védi egy esetleges jogi procedúrától. A vásárló szavatossági pert is indíthat az eladó ellen az elektromos rendszer nem megfelelő állapota miatt, függetlenül attól, hogy az eladó jóhiszeműen adott-e téves tájékoztatást a lakás villamos rendszerének állapotáról. Ezek a perek rendkívül súlyos kártérítés megítélésével is végződhetnek!

Hogyha nem készül villamos biztonsági felülvizsgálat, és a lakás eladása után derül ki, hogy rossz a rendszer, akkor ez rejtett hibának minősül, ami miatt a vásárló szavatossági pert is indíthat! Baleset esetén az eladó felelőssége is felmerülhet!

A kormányhivatal
Munkahelyeken is kötelező az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat, melynek meglétét ellenőrizni is szokták.

A földhivatal
Mivel a minősítő irat megléte egy ingatlan adás-vétel esetében előírás, a földhivatal is kérheti a dokumentumot.

A bank
Bankkölcsön felvételekor egyre gyakrabban kérik a bankok is a minősítő iratot.

A biztosító
A biztosítód a lakásbiztosításod kötvényében leírja, hogy mindent meg kell tenned az esetleges káresemények megelőzése érdekében. Hogyha rád (a lakásodra) nézve kötelező, de nem kértél villamos biztonsági felülvizsgálatot, mely kimutathatja a potenciálisan veszélyes hibákat a lakásod elektromos rendszerében, akkor a biztosítód egy esetleges elektromos hibából adódó baleset kapcsán megtagadhatja a kár kifizetését (és élni is fog a lehetőségével). Ezt egyébként kármegelőzési kötelezettségnek nevezik, és akkor is érvényes, ha nincs leírva.

A munkavédelmi hatóság
Munkahelyek esetében ők is kérhetik a dokumentumot egy munkaügyi ellenőrzés során.

A katasztrófavédelem
Egy tűzeset után, illetve a társasházak tűzvédelmi ellenőrzésekor szokták kérni a villamos biztonsági felülvizsgálatról szóló dokumentumot.

A bíróság
Baleset, tűzeset vagy szavatossági peres eljárás alkalmával szükség lesz a minősítő iratra.